¿QUE NECESITA SABER ANTES DE COMPRAR UNA CASA?

Despacho Lamo De Espinosa:

25 octubre, 2017

Compra Vivienda

En el presente artículo queremos indicarle los puntos clave que usted tiene que comprobar antes de firmar la escritura de compraventa ante Notario, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado. Todo ello para evitar que el comprador pueda encontrarse con alguna que otra sorpresa desagradable.

Los puntos a tener en cuenta son los siguientes:

  • Comprobar el título de propiedad:

En primer lugar debemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública notarial, del que resultará su carácter de propietario de la vivienda en cuestión, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de uso o de disposición sobre la misma.

  • Consultar el estado de la finca en el Registro de la Propiedad:

Comprobada la existencia y el contenido del título de propiedad del vendedor, deberemos acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:

  1. Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
  2. Que está libre de cargas, esto es, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.
    • La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.
    • En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.
  • Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles:

También es pertinente comprobar los datos que figuran en la ficha catastral de la vivienda que pretendemos adquirir (titularidad, superficie, identificación de la finca, ubicación, etc.) mediante la obtención de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

  • Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles:

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice por vía telemática dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

  • Cuotas de la comunidad de propietarios:

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal. Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

  • Cargas urbanísticas:

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

  • Verificar que no existen arrendamientos:

Si la vivienda estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta  que a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, pero únicamente si el contrato de arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa. En caso de que el arrendamiento no esté inscrito, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Además, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

  • Comprobar la existencia de Licencia de Obras:

En el caso de que se trate de viviendas de reciente construcción, el comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia municipal de obras concedida por el Ayuntamiento, que acredita que la edificación es legal.

  • Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación:

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan  que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

  • Estatutos de la comunidad:

Si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos supuestos limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso, la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

  • Certificado de Eficiencia Energética:

Con la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, la vivienda que se pretenda vender, tanto si es de nueva construcción como si es una vivienda de segunda mano, deberá contar con este certificado, expedido por técnico competente según el Real Decreto, que acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio en cuestión mediante la descripción de sus características energéticas y una calificación de las mismas realizada por el técnico que lo expide. Este certificado se incorporará a la escritura pública de compraventa de la vivienda.

Alonso Rafael Fernández García

Área Inmobiliaria

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