EL INQUILINO TIENE DERECHO A PERMANECER EN SU CASA. - lamoespinosa.net : lamoespinosa.net

El problema de la entrega de posesión de la finca ejecutada al adjudicatario que se encuentra con la posesión de la misma por un tercero, que ostenta un válido contrato de arrendamiento.

Frente a la tesis tradicional que otorgaba prevalencia a la adjudicación del bien ejecutado (generalmente una finca), en el proceso de ejecución sobre los arrendamientos, es reiterada la Jurisprudencia STS 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, y 23 de junio de 1992, 9 de mayo de 1996, entre otras, según la cual el arrendamiento no queda extinguido por la ejecución hipotecaria puesto que el arrendatario es poseedor civil, aunque en concepto distinto al dueño, y todo ello sin menoscabo de la atribución dominical del inmueble hipotecado.

Dicho de otro modo, los derechos del arrendatario prevalecen, en el seno de ejecución hipotecaria, sobre los del ejecutante hipotecario, (generalmente banco o entidad financiera).

DESCONOCIMIENTO GENERAL. En relación a los procedimientos de ejecución hipotecaria ha habido siempre, un cierto desconocimiento de los derechos, no ya solo de los que pudiera tener el propietario titular de la hipoteca, sino más aun de los derechos de aquél que en ese momento este disfrutando de la finca hipotecada en su calidad de arrendatario.

AVANCES JURISPRUDENCIALES. RECONOCIMIENTOS DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS. En los últimos años se han dado grandes pasos en la defensa de los primeros, los propietarios, con distintos argumentos y estrategias que han venido siendo reconocidos jurisprudencialmente tales como cláusulas suelo, hipotecas Multidivisa, falta de legitimación activa como consecuencia de la paquetización de las hipotecas sub-prime, comisiones abusivas, nulidad de las cláusulas resolución anticipada de la totalidad de la hipoteca al primer vencimiento impagado, preferentes, swaps, etc.

ARRENDATARIOS. Pues bien, igualmente los arrendatarios que circunstancialmente en medio del fuego cruzado de la guerra entre el propietario de la finca que arrendada y el banco u otra entidad financiera que pretende la ejecución hipotecaria de la finca, aquél arrendatario también tienen sus derechos vías de defensa para evitar el desahucio o lanzamiento, aunque éstas menos conocidas que en el caso del propietario, pero que le pueden ser de grandísima ayuda y me refiero a las derivadas del incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC.

NUEVAS SENTENCIAS DEL TS RECONOCIENDO DERECHO AL ARRENDATARIO. Y frente a lo que contrariamente pudiera parecer o creer y a las posturas más conservadores, la LEC del 2000, el repetido incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC y la jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de Audiencias menores han ido facilitando vías de defensa al arrendatario para que pudiera defender sus derechos arrendaticios en particular si su contrato no hubiere sido inscrito en el registro de la propiedad.

SUPUESTO DE HECHO. Concretando, son múltiples los procesos en los que una entidad bancaria solicita, en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, el lanzamiento (no ya del propietario de la finca) sino, como es normal, también del arrendatario u ocupante que en ése momento goce la posesión, y efectivamente como anticipaba, existe numerosa jurisprudencia que defiende que el arrendatario, que oportunamente, en tiempo y forma, haya ejercitado sus derechos, podrá permanecer en la finca a lo largo de este procedimiento de ejecución hipotecaria.

QUE ES LO QUE DICE EL TS, TC y JURISPRUDENCIA MENOR AL RESPECTO? En Sentencias de 31 octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988, 17 de noviembre de 1989, 23 febrero de 1991, 14 de enero de 1995, además Sentencias de las Audiencias Provinciales de Pamplona 9 mayo 1996, Ciudad Real 11 de Abril 1996, y Auto de Toledo de 18 de Junio de 1998, Cantabria 16 de Octubre de 2008, Navarra 21 de octubre de 2013, reforzadas todas ellas por otra Sentencia del Tribunal Constitucional 6/1992 de 16 de enero, que vinieron a decir que la atribución dominical del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario según la subasta y afecta solamente a las inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no deriva que haya de afectar derechos personales que no hayan tenido acceso al registro de la propiedad, como es el derecho de arrendamiento.

Concluyendo que el derecho arrendaticio no puede verse perjudicado o extinguido por la realización de la hipoteca constituida con anterioridad sobre el inmueble arrendado.

Añadiendo que la adjudicación confiere una posesión simplemente mediata que no excluye el derecho del arrendamiento, sin que el contrato de arrendamiento se extinga por razón de lo establecido en la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.

Por ello EL LANZAMIENTO Y DESALOJO DEL ARRENDATARIO requiere, como exigencia constitucional, que el arrendatario sea oído y vencido en un procedimiento contradictorio con igualdad de armas entre las partes y con todas las garantías procesales establecidas en la Ley.

Es decir, el hipotético desalojo o privación posesoria del arrendatario no puede ordenarse en el propio cauce procesal especial pues esto colocaría al arrendatario en una situación de indefensión y de ausencia de contradicción que no queda reparada con la posibilidad de acudir al juicio declarativo ordinario como reconoce el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

Para llegar a ésta situación los arrendatarios en el momento de ser requeridos para el desalojo y ulterior lanzamiento tendrán que exhibir el titulo cuya eficacia solo a objeto de evitar la ejecución habrá de valorar el juez que estableciendo si ha de hacerse efectivo el lanzamiento en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria o bien si por constatar que existe un título que resulta suficiente que ampare la continuidad de la situación posesoria / arrendaticia.

Es parte del inexcusable de este presupuesto y resulta el único objeto de estudio preliminar en el incidente posesorio en relación a si:

Existe realmente una relación arrendaticia lícita.
Fue celebrada de buena fe.
Con ausencia de ánimo defraudatorio.
Sin perjuicio para el acreedor por parte del arrendador o arrendatario.

Por el contrario, quedarían excluidos y se excluirían de ésta situación aquellos arrendamientos que sean declarados:

fraudulento o causa falsa, o fabulación;
cuando el arrendamiento no está acreditado;
cuando el arrendamiento es simulado;
realizado en abuso por parte de tercero.

Nuevo escenario. Llegado el caso que se reconociese en el procedimiento hipotecario el derecho del arrendatario a permanecer en su posesión, conduciría al arrendatario hasta el escenario siguiente en el que una vez acabado éste primer procedimiento de ejecución hipotecaria, con su incidente posesorio, habrá un nuevo propietario que se habrá adjudicado la finca tras la pública subasta, que podrá ser bien la entidad financiera o un tercero.

Una vez consolidado éste nuevo escenario, y ya sin la interferencia del antiguo propietario moroso, se establece una nueva dialéctica entre el nuevo propietario y el arrendatario que haciendo hecho valer sus derechos en el procedimiento de ejecución hipotecaria consiguió permanecer en la finca.

Reconocimiento o no. Es en ésta nueva dialéctica en la que el nuevo propietario podrá reconocer al antiguo arrendatario, asumiendo los derechos y obligaciones que del antiguo contrato de arrendamiento se derivaban para ambas partes, o por el contrario oponerse a ésta permanencia iniciando ahora ya si, un procedimiento ordinario contra el arrendatario.

En caso de disconformidad nuevo procedimiento, pero ahora ya ordinario y en igualdad de condiciones. En éste nuevo procedimiento, el arrendatario, ya como parte interesada en el procedimiento, gozará de plenos derechos de defensa procesales, prueba, contradicción y los recursos pertinentes sin que se le pueda privar de su posesión hasta que la Sentencia sea firme.

En éste sentencio las SSTC 6/1992 y 21/1995 declararon que una vez alegada la existencia del arrendamiento será en u proceso declarativo ordinario donde las partes deberán hacer valer sus derechos en igualdad de armas y de forma contradictoria.

En definitiva.

El arrendatario en caso de ejecución hipotecaria puede hacer valer sus derechos frente al que ejecuta la hipoteca.
Puede conseguir permanecer en la finca una vez finalizado el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Tiene derecho a un procedimiento ordinario contradictorio con igualdad de armas y plenas garantías procesales.
A efectos prácticos supone tiempo que gana el arrendatario frente al ejecutante, que según la diligencia del juzgado o juzgados puede abarcar de uno o dos años el incidente de ejecución hipotecaria y 2 a 5 años el procedimiento ordinario, y en definitiva una mejor situación negociadora frente al banco o entidad financiera que pretenda la ejecución.

Si usted está afectado en esta situación sin saber dónde se metía, le damos la enhorabuena por haber llegado a nosotros.

En Lamo de Espinosa & Asociados somos especialistas en Arrendamientos y en Relaciones con Entidades Financieras, puede contactarnos en el (+34) 91 425 07 90.

Jaime de Rivera Lamo de Espinosa

Abogado

LAMO ESPINOSA & ASOCIADOS